Affitti commerciali, chi pagherà: gli inquilini, i proprietari o lo Stato?

Affitti commerciali, chi pagherà: gli inquilini, i proprietari o lo Stato?

Aprile 04, 2020 - 22:50
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Con la chiusura decretata per le misure contro il cornavirus gli esercizi commerciali aperti al pubblico versano in una situazione molto critica. Le dilazioni della possibilità di pagare l'affitto con tutta probabilità per molti non basteranno. Dunque, come si uscirà dalla situazione? Uno spiraglio potrebbero essere degli aiuti a fondo perso, cosa per altro già fatta per il settore sportivo. 

Quello delle attività commerciali aperte al pubblico, siano esse del settore della ristorazione e affini, che della vendita, per quanto riguarda beni non essenziali, o di alcuni servizi, è uno dei settori dove il futuro si fa vieppiù incerto, con la chiusura decretata dalle misure di contenimento del cronavirus, la cui fine per ora non si intravede (e in ogni caso è probabile che riapriranno prima cantieri e industrie piuttosto che non negozi e ristoranti).

In diversi si chiedono quanto, continuando con l’attuale situazione, sia possibile resistere, prima di andare incontro a una cessazione definitiva dell’attività (lo scorso martedì ne avevamo parlato con Raffaello Martini, titolare di un salone di parrucchiere a Lugano, vedi qui). 

Per commerci e ristoranti è fin da subito parso chiaro che una delle problematiche maggiori riguarda il pagamento degli affitti e il motivo è semplice: anche nell’ipotesi di dilazione dei termini di pagamento, prima o poi l’affitto sarà da pagare, a fronte di un periodo in cui di incassi non ve ne sono, e non è detto che quelli portati da un futuro periodo di ripresa possano bastare a recuperare l’affitto arretrato.

Attualmente in sostanza la palla è nelle mani dei proprietari degli spazi commerciali in affitto. Ve ne sono diversi che hanno accordato agli affittuari dilazioni del pagamento, riduzioni o addirittura sospensioni del pagamento. Altri però continuerebbero a chiedere di pagare l’affitto (come ci segnalava Martini nell’intervista sopra “linkata”), con il limite della sospensione della possibilità di avviare la procedura di precetto.

L’attuale situazione ha aperto anche la porta al dibattito giuridico, con la possibilità che l’attuale crisi del coronavirus, e le misure adottate, portino a un decadimento dei contratti in essere sottoscritti per uno spazio aperto al pubblico (che oggi come sappiamo non è). Avviato Oltralpe il dibattito è giunto anche in Ticino. La CATEF (Camera Ticinese dell'Economia Fondiaria), in un comunicato diffuso la scorsa settimana scriveva che il coronavirus “non costituisce un difetto dell'ente locato e non giustifica quindi una riduzione della pigione". L'affitto deve dunque essere pagato integralmente, anche se la CATEF invitava comunque i locatori “a dare prova di solidarietà e a verificare se vi sia margine per andare incontro ai loro inquilini”.

Non è però una presa di posizione che fa l’unanimità, quella della CATEF. Marco Garbani, responsabile dell'Ufficio giuridico di GastroTicino, dai noi interpellato, ci spiega che il codice delle obbligazioni prevede il concetto di turbamento dell'uso conforme dello spazio affittato. "Non vogliamo giocare su un equivoco", ci dice, "non si tratta di un difetto, perché lo stabile c'è, si tratta di un turbamento dell'uso pattuito, circostanza che va a scapito del locatore". "Il codice delle obbligazioni dice che si può chiedere una riduzione del canone se il turbamento non è imputabile all'inquilino", ci dichiara Garbani. "Ciò significa che una chiusura per motivi imputabili a terzi o a forza maggiore è a carico del locatore, che a sua volta potrebbe assicurarsi debitamente", ci dice Garbani.

"Noi come GastroTicino proponiamo innanzitutto di discutere con il proprietario della questione: ovviamente non c'è nessun interesse a mandare in fallimento né i proprietari né gli inquilini". "Se il proprietario non dovesse riconoscere questo problema, consigliamo ali esercenti di depositare la pigione presso l'Ufficio di conciliazione e attivare la richiesta di riduzione della pigione per il periodo in cui occorre rimanere chiusi".

Ma al di la dell'aspetto giuridico, è evidente che qualcuno, a meno di interventi finanziari da parte dell'ente pubblico, dovrà rinunciare a una parte del suo incasso. Lorenza Sommaruga, presidente di Federcommercio, ci spiega che "un piccolo o medio commercio, se dovesse fra qualche mese pagare l'affitto arretrato, anche solo di un mese, non ce la farebbe. Già prima gli affitti erano molto elevati e raramente siamo riusciti a farli abbassare. Immaginarsi dunque pagare due mesi interi di affitto, tenendo conto che l'attività è completamente ferma e non si è incassato un solo franco”. “È una situazione, quella dell'affitto, che ci metterà sicuramente in gravissime difficoltà”, ci dice Sommaruga, “per non parlare degli altri costi a cui si dovrà prima o poi far fronte”.

"Non si vuole mettere in difficoltà nessuno”, prosegue Lorenza Sommaruga. “Di aiuti ne abbiamo ricevuti tanti e siamo grati, sia per la possibilità di accedere alla liquidità, che per la velocità con cui è stata presa la misura. Quello che chiediamo è che qualcuno possa mettere una buona parola anche nei confronti dei nostri proprietari di casa”. “Regalare un mese di affitto potrebbe essere lungimirante anche per i proprietari”, ci dichiara Sommaruga, “perché così facendo una volta che l'attività riprenderà potranno ritornare ad incassare un affitto. Se ciò non dovesse accadere anche il proprietario ci perderebbe, perché con grandissime difficoltà potrebbe trovare un altro inquilino, vista la gravità della situazione economica del commercio al dettaglio che si prospetta in futuro”.

Ovviamente anche un aiuto finanziario da parte dello Stato, sia esso la Confederazione o il Cantone, sarebbe benvenuto, a fronte della situazione. “Al settore sportivo sono stati dati degli aiuti a fondo perso, ma anche l'economia sta subendo una gravissima urgenza”, ci dice Sommaruga. “Le città sono belle perché vi sono dei piccoli negozi, che rendono tutto più attrattivo”.

Anche per i proprietari la questione ovviamente rischia di non essere indolore. “Il canone di locazione non è un importo che il proprietario mette in tasca e gli rimane come utile", ci dichiara Gialuca Padlina, vicepresidente della CATEF (oltre che presidente dell’Ordine degli avvocati). "Dopo aver pagato tutti i costi, fatto gli accantonamenti necessari per procedere alla manutenzione, ai rinnovi e alle ristrutturazioni, non è che resti molto”. 

Marco Garbani ci dice che nelle misure fino ad ora disposte "personalmente ritengo ci sia una lacuna, dato che comunque qualcuno ci perde. È un discorso che vale per tutti gli spazi commerciali. Da un lato c’è un proprietario che ha un immobile, sul quale deve magari pagare un’ipoteca o deve fare degli investimenti, e dunque deve incassare l'affitto. Dall’altro l’inquilino, che deve poter guadagnare i soldi per pagare la locazione al proprietario, ma attualmente non può. Se l’inquilino chiede di applicare il codice delle obbligazioni i soldi vengono a mancare al locatore”. “Sono convinto”, ci dice Garbani, “ma preciso che è la mia opinione personale e non di GastroTicino, che Berna conosce già questo problema, ma finora ha cercato di sorvolarlo, perché sta cercando di trovare (o magari di non trovare) una soluzione”,

“Tutto dipende da quale tempo avrà questa problematica", ci dichiara ancora Gianluca Padlina. “Se riguarderà un mese è un conto, se riguarderà più mesi sarà ben diverso. In questo momento la posizione dei proprietari è una posizione attendista: aspettiamo di sapere quali saranno le valutazioni fatte dal Consiglio federale, che in questo memento ha la palla in mano”.

Anche su questo fronte si guarda dunque a Berna. “Se si dovesse arrivare a una soluzione per cui si potrà ridurre, posticipare o dilazionare gli affitti, bisognerà fare in modo che anche i proprietari di immobili  possano beneficiare di analoga comprensione nelle misure di sostegno”.

 

 

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